Сколько зарабатывают на посуточной аренде в Калининграде

Калининград входит в топ-3 городов России по доходности краткосрочной аренды. Турпоток в 2025 году достиг рекорда — 2,5 миллиона человек, а расходы туристов превысили 25 миллиардов рублей. 40% из них выбирают именно посуточную аренду вместо гостиниц.

Но «топ-3 по доходности» — это маркетинг. А сколько конкретно? Давайте посчитаем.

Средние ставки аренды по локациям Калининграда

Данные основаны на анализе площадок бронирования и реальных объектов, которые я подготавливала к сдаче.

Калининград, Центральный район

Студия / однокомнатная (25–38 м²): 2 500–7 500 рублей/сутки.

Двухкомнатная (45–60 м²): 3 500–8 000 рублей/сутки.

Средняя загрузка: 65–80% (круглогодичная, Калининград — не только лето).

Сезонность: пик — июнь–сентябрь и новогодние праздники, спад — ноябрь, март.

Годовой доход студии при средней ставке 3 000 рублей и загрузке 70%:

3 000 × 365 × 0,7 = 766 500 рублей в год.

При долгосрочной аренде та же студия приносила бы около 25 000 рублей/мес = 300 000 рублей в год.

Разница — 2,5 раза в пользу посуточной аренды.

Светлогорск

Студия / однокомнатная: 3 500–9 000 рублей/сутки (в сезон — до 7 000–14 000).

Средняя загрузка: 55–70% (выраженная сезонность).

Пик: июнь–сентябрь. Спад: ноябрь–март (загрузка может падать до 30–40%).

Годовой доход студии при средней ставке 3 500 рублей и загрузке 60%:

3 500 × 365 × 0,6 = 766 500 рублей.

Светлогорск даёт более высокую суточную ставку, но более выраженную сезонность. Итоговый годовой доход может быть сопоставим с Калининградом.

Зеленоградск

Студия / однокомнатная: 2 800–9 000 рублей/сутки.

Средняя загрузка: 60–75% (чуть более равномерная, чем Светлогорск).

Годовой доход при средней ставке 3 200 и загрузке 65%:

3 200 × 365 × 0,65 = 759 200 рублей.

Какие расходы нужно вычесть из дохода

Важно: валовый доход — это не ваша прибыль. Вот реальные расходы, которые необходимо учитывать.

Комиссии площадок. Суточно.ру, Авито, Островок — комиссия 10–20% от бронирования. Если работаете через управляющую компанию — 20–30%.

Коммунальные платежи. Для посуточной аренды выше, чем для долгосрочной: частая стирка белья, расход воды, электричества. 5 000–8 000 рублей/мес для однокомнатной.

Клининг. После каждого гостя — от 1 500 до 3 000 рублей за уборку. При 20 заездах в месяц — 30 000–60 000 рублей.

Расходники. Постельное бельё, полотенца, средства гигиены, кофе, чай — 3 000–5 000 рублей/мес.

Мелкий ремонт и замена. Гости ломают, теряют, пачкают. Закладывайте 3 000–5 000 рублей/мес.

Налоги. ИП на упрощёнке (6% от дохода) или самозанятый (4% от физлиц) — обязательно. С 2025 года контроль ужесточился.

Итого расходы на однокомнатную квартиру: 200 000–350 000 рублей в год.

Чистая доходность: реальные цифры

Берём наш пример — студия в центре Калининграда:

Валовый доход: 766 500 рублей/год.

Расходы (с УК, без самостоятельного управления): ~300 000 рублей.

Чистый доход: ~466 500 рублей/год, или ~38 900 рублей/мес.

При долгосрочной аренде чистый доход (после коммуналки): ~22 000 рублей/мес.

Разница — 77% в пользу посуточной аренды.

При стоимости квартиры 5,5 миллионов рублей — доходность около 8,5% годовых на стоимость актива. Если добавить рост стоимости самой квартиры (10–12% в год) — суммарная доходность превышает 18–20%.

Когда посуточная аренда НЕ подходит

Посуточная аренда — не для всех объектов и не для всех собственников. Она не подойдёт, если:

• Квартира в удалённом спальном районе без транспортной доступности — загрузка будет низкой

• Вы не готовы заниматься операционкой (или платить за управление 20–30%)

• Объект на первом этаже с некрасивым видом — рейтинг на площадках будет низким

• Дом с плохой шумоизоляцией и недовольными соседями — жалобы и конфликты

В таких случаях долгосрочная аренда может быть разумнее.

Как понять, подходит ли ваш объект

Я делаю бесплатный аудит доходности для объектов в Калининграде и области. Считаю конкретно для вашей квартиры: потенциальную ставку, загрузку, расходы и чистый доход.